O regulamento da reforma tributária, publicado na última quinta-feira (30), detalha quando uma pessoa física irá pagar IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) em operações com imóveis, como venda e locação.
Um dos pontos centrais do ato normativo para o assunto foi a definição do que é um “imóvel distinto”, que, pelo texto, corresponde a cada unidade imobiliária autônoma, ainda que não registrada separadamente em cartório.
Essa definição é relevante porque o número de imóveis distintos é um dos principais critérios para determinar quando a pessoa física deixa de ser tratada como proprietária eventual e passa a ser considerada contribuinte do regime específico criado pela reforma para o setor imobiliário.
A LC (Lei Complementar) 214 de 2025 estabeleceu as regras gerais da reforma e instituiu esse regime específico para operações com imóveis, criando critérios objetivos para identificar quando há atuação com habitualidade ou volume econômico por parte da pessoa física.
O regulamento, por sua vez, detalhou como esses critérios serão aplicados, esclarecendo questões e conceitos que ficaram abertos na lei, como o de “imóveis distintos”.
No caso de locação, cessão ou arrendamento, a pessoa física será considerada contribuinte se, no ano-calendário anterior, tiver realizado operações com mais de três imóveis distintos e sua receita total com essas atividades tiver excedido o valor de R$ 240 mil.
Já nas vendas e cessões de direitos, haverá enquadramento se a pessoa tiver vendido ou cedido direitos sobre mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, desde que esses imóveis estejam em seu patrimônio há menos de cinco anos contados da data de aquisição.
Há também a previsão de enquadramento se, no ano-calendário anterior, a pessoa tiver vendido ou cedido direitos de mais de um imóvel construído por ela própria nos cinco anos anteriores à venda ou cessão.
O regulamento ainda detalha situações em que a tributação da pessoa física pode ocorrer no próprio ano-calendário. Isso acontece a partir da quarta venda ou cessão de direitos sobre imóveis no mesmo ano, desde que estes estejam no patrimônio da pessoa há menos de cinco anos contados da data de sua aquisição. Outra hipótese é a venda ou cessão de direitos sobre imóveis construídos pelo próprio contribuinte a partir da segunda operação.
No caso de locação, haverá contribuição pela pessoa física no próprio ano-calendário quando a receita total ultrapassar em mais de 20% o limite anual —ou seja, passar de R$ 288 mil— desde que também seja atendido o critério de mais de três imóveis.
Esse último ponto resolve uma dúvida que existia na LC 214 sobre a cumulatividade dos requisitos. O regulamento deixa claro que o excesso de 20% na receita não é suficiente, por si só, para gerar tributação: é necessário também cumprir o critério do número de imóveis.
A decisão pelo conceito de “imóvel distinto” não depender exclusivamente da matrícula formal do imóvel e sim considerar a forma como ele é utilizado é importante considerando que um mesmo registro pode conter mais de uma unidade econômica independente, assim como diferentes matrículas podem, na prática, representar um único imóvel.
Para o auditor fiscal de São Paulo Jefferson Valentin, ao optar por um critério baseado no uso do imóvel, o regulamento busca reduzir incertezas e evitar que estruturas formais sejam utilizadas para alterar artificialmente o enquadramento tributário.
“A decisão é acertada, pois evita o incentivo econômico à formação de ‘cortiços’ ou a injustiça de se considerar imóveis distintos o apartamento e a garagem simplesmente por terem duas matrículas, por exemplo. A tributação se adapta, assim, à realidade fática, sem permitir que a documentação crie uma realidade ficcional sobre a qual incidiria o tributo”, disse.
Segundo ele, o critério também resolve situações comuns no meio rural, em que uma propriedade pode ser formada por várias matrículas, mas funciona como uma única unidade produtiva.
Hoje, a tributação de pessoas físicas no mercado imobiliário ocorre principalmente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física, sobre aluguel ou ganho de capital. Com a reforma, essas operações passam a conviver também com o IBS e a CBS nas situações citadas.
A implementação do novo sistema tributário será gradual até 2033. Os testes já começaram em 2026 e, a partir de 2027, haverá cobrança efetiva da CBS. O IBS, por sua vez, será implantado de forma progressiva ao longo dos anos seguintes, até substituir completamente os tributos atuais sobre consumo.
Em que pese a cobrança, o novo modelo introduz também a lógica da não cumulatividade, permitindo o desconto de créditos relativos a despesas da atividade, como manutenção, serviços e insumos, o que pode reduzir o valor efetivo do tributo.
O regime específico para o setor imobiliário também prevê a redução da carga de IBS e CBS em determinadas operações. Nas locações, a tributação incidirá sobre apenas 30% da base (redução de 70%), enquanto nas vendas incidirá sobre 50%. Essas reduções se aplicam aos contribuintes enquadrados no regime — sejam pessoas físicas ou jurídicas — e buscam suavizar o impacto da inclusão dessas operações no novo sistema.
Para especialistas, o desenho geral da nova tributação indica que a reforma não pretende tributar o pequeno proprietário, mas sim alcançar pessoas físicas que atuam de forma estruturada no mercado.
Fonte ==> Folha SP
