Existem hoje, no mercado imobiliário brasileiro, pelo menos dois modelos diferentes de dividir a propriedade de um imóvel entre várias pessoas.
Um deles vende tempo, e o outro vende participação numa operação. Confundir os dois é um erro comum, e pode ser caro, dependendo do que o investidor está realmente buscando.
O que é, juridicamente, a multipropriedade
A multipropriedade foi regulamentada no Brasil pela Lei 13.777, de 2018, que incluiu os artigos 1.358-B a 1.358-U no Código Civil. A norma define o modelo como um regime de condomínio em que cada proprietário do mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, não uma fração do espaço físico, mas um período determinado do ano em que tem direito de uso exclusivo da unidade inteira.
Cada fração precisa ter, no mínimo, sete dias seguidos ou intercalados, e cada multiproprietário recebe matrícula individualizada no cartório de imóveis, o que garante segurança jurídica de propriedade real, e não apenas um direito de uso contratual.
Isso diferencia a multipropriedade regulamentada do antigo “timeshare”, que ainda existe no mercado em formato mais comercial, geralmente vinculado a redes de hotéis e resorts. No timeshare, o comprador adquire apenas um direito de uso por um período, sem registrar propriedade real em cartório.
Na multipropriedade da Lei 13.777, o comprador é, de fato, dono de uma fração, e pode vender, deixar de herança ou alugar seu período a terceiros, além de responder proporcionalmente por despesas de manutenção, condomínio e impostos.
Um mercado que já não é nicho
O que começou como um modelo de nicho, associado a resorts de férias, virou um dos segmentos mais dinâmicos do setor imobiliário brasileiro. Segundo o relatório anual “Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil”, da Caio Calfat Real Estate Consulting, apresentado no ADIT Share 2026, o país fechou 2025 com 224 empreendimentos distribuídos em 99 cidades de 18 estados, 30 municípios a mais do que em 2020.
O volume de frações comercializadas cresceu 5,1% no último ano, somando 1.265.403 unidades, e o VGV potencial do setor já ultrapassa R$ 100,5 bilhões, alta de 8,5% sobre o ano anterior. O dado mais expressivo, porém, é comercial: o VGV efetivamente vendido saltou 24,4% em um ano, passando de R$ 53,3 bilhões para R$ 66,3 bilhões, um crescimento de conversão, não só de oferta lançada.
Santa Catarina está no centro dessa expansão. Segundo a ABIH-SC, a região que reúne Balneário Camboriú, Penha, Itajaí, Bombinhas, Itapema, Porto Belo e Barra Velha, num raio de menos de 50 quilômetros, já conta com 12 empreendimentos de multipropriedade lançados, cinco deles já em operação, de um total de 20 empreendimentos do modelo em todo o estado.
Alguns exemplos ilustram a escala desses projetos: o resort Costão do Santinho, em parceria com o Grupo Tedesco, está investindo R$ 110 milhões numa unidade de multipropriedade no Estaleirinho, em Balneário Camboriú, com previsão de gerar mais de 150 empregos diretos na fase de implantação.
Em Porto Belo, a construtora Cescon lançou o Cozumel Palace com investimento de R$ 70 milhões e VGV projetado de R$ 300 milhões, um resort com 64 unidades voltado ao público de lazer familiar.
Por que o modelo cresce tão rápido justamente aqui
A lógica de negócio por trás desse crescimento é simples de entender. Para o incorporador, vender frações de tempo em vez de unidades inteiras significa monetizar um imóvel de alto padrão junto a um número muito maior de compradores, otimizando a taxa de ocupação de um ativo que, historicamente, ficaria vazio na maior parte do ano fora da alta temporada.
Para o comprador, o modelo democratiza o acesso a um imóvel de padrão que, comprado por inteiro, estaria fora do orçamento, pagando apenas pela fração de tempo que efetivamente vai usar.
Santa Catarina reúne as condições que tornam esse modelo mais atrativo: forte sazonalidade turística, concentração de imóveis de altíssimo padrão e uma demanda de veraneio que já supera, de longe, a oferta de hospedagem tradicional na alta temporada.
Multipropriedade não é cota de SPE e a diferença importa
Vale separar bem os dois modelos, porque é comum confundir “dividir a propriedade de um imóvel entre várias pessoas” com “investir junto num empreendimento” e são coisas bem diferentes.
Na multipropriedade, o que se compra é uso: uma fração de tempo, com finalidade majoritariamente de lazer, ainda que exista secundariamente potencial de valorização e renda por locação do período não utilizado.
Na cota de SPE (modelo que estruturo há anos em Florianópolis), o que se compra é participação societária num empreendimento em fase de originação, antes mesmo de o projeto existir, com o objetivo de capturar a valorização entre o custo de produção e o valor de venda das unidades prontas.
O retorno da multipropriedade vem principalmente do uso próprio e, secundariamente, de locação e revenda da fração. O retorno da cota de SPE vem da diferença entre o que custou construir e o que o mercado paga pelo empreendimento pronto.
São dois instrumentos legítimos, regulados por legislações diferentes, respondendo a objetivos diferentes de quem investe. O erro não está em escolher um ou outro, e sim em comprar um deles achando que é o outro.
Fonte ==> EconomiaSC
