Nas últimas semanas, comecei a receber mensagens no meu WhatsApp em inglês e em espanhol perguntando sobre apartamento na Beira-Mar Norte e em Jurerê, muitas vezes de gente que nunca pisou na Ilha.
Não é um caso isolado, e os números do turismo internacional ajudam a explicar por quê.
O Brasil fechou 2025 com 9,28 milhões de turistas estrangeiros, recorde histórico e alta de 37% sobre 2024. O ritmo não desacelerou, visto que só nos cinco primeiros meses de 2026, o país recebeu 4,8 milhões de visitantes internacionais, o segundo melhor resultado da série para o período. Santa Catarina entrou nessa conta com 518,6 mil chegadas internacionais no mesmo intervalo.
Turista não é comprador. Mas, no litoral catarinense, um vem puxando o outro.
De visitante a comprador
Levantamento do Creci-SC mostra que, entre as compras de imóveis analisadas em Florianópolis, 83% partiram de argentinos, sobretudo em unidades na planta. Em Balneário Camboriú, 16% dos apartamentos vendidos em um mesmo edifício foram para estrangeiros. No Rio, por exemplo, o Sinduscon local calcula que compradores de fora já respondem por 30% dos apartamentos compactos lançados em Ipanema e Leblon.
O motor por trás disso é conhecido: câmbio favorável para quem ganha em dólar ou euro, uma resolução do Conselho Nacional de Imigração que permite pedir autorização de residência a quem compra imóvel a partir de R$ 1 milhão com recursos de origem externa, e um mercado de locação por temporada que já coloca o Brasil como terceiro país do mundo em anúncios no Airbnb, atrás só de Estados Unidos e França.
Só em Florianópolis, o número de anúncios mais que dobrou desde 2022.
Até aqui, é a história que todo relatório de turismo conta. A parte que interessa para quem decide onde comprar, vender ou lançar está, na verdade, no quanto, exatamente, esse comprador está pagando aqui, comparado com o que pagaria em outro lugar do mundo.
O que o dólar e o euro compram aqui (e o que não compram lá fora)
Florianópolis fechou maio de 2026 com o metro quadrado residencial médio em R$ 13.288, segundo o Índice FipeZAP. Convertendo pelo câmbio atual, é algo perto de US$ 2.600, ou € 2.250.
Em Jurerê, bairro que lidera a valorização da cidade, o ticket médio passa de R$ 3 milhões e o metro quadrado já ultrapassa R$ 23 mil, o equivalente a cerca de US$ 4.500.
Agora compare com os dois destinos que aparecem toda vez que um comprador internacional pensa em uma segunda casa perto do mar.
Em Miami, o metro quadrado médio está em torno de US$5.400. Isso é a média da cidade inteira, não o segmento alto. Nos lançamentos de condomínio em Miami-Dade, o preço já roda perto de US$11.700 por metro quadrado, e nos empreendimentos “branded” de Brickell e Sunny Isles, essa conta passa de US$23 mil o metro quadrado.
Compradores estrangeiros, aliás, já respondem por quase metade das vendas de imóveis novos no sul da Flórida.
No Algarve, a mediana anunciada em 2026 está entre € 3.870 e € 4.165 por metro quadrado, dependendo do mês analisado, o equivalente a algo entre R$22.900 e R$24.600.
Em Loulé e Lagos, os dois concelhos mais disputados da região, o valor já ultrapassa € 4.600. Na Quinta do Lago, empreendimentos novos passam de € 15 mil o metro quadrado, mais de R$ 88 mil.
Traduzindo, o metro quadrado médio da cidade inteira de Florianópolis custa menos da metade do que custa a mediana do Algarve. E o bairro mais valorizado da Ilha, Jurerê, ainda fica abaixo do preço médio de Miami, quanto mais do segmento novo da cidade americana. Para quem compara internacionalmente, isso não é uma vantagem sutil.
É uma discrepância grande o suficiente para virar decisão de compra.
Por que isso não é só sobre preço baixo
Seria fácil resumir esse movimento em “está barato, por isso estão comprando”. Mas quem acompanha o mercado de perto sabe que preço baixo nunca suporta sozinho fluxo de capital internacional por muito tempo.
O que mantém é a combinação de preço competitivo com fundamento: segurança urbana, que Florianópolis carrega como reputação consolidada, qualidade de vida, infraestrutura turística madura, e um câmbio que, historicamente, tende a favorecer quem entra com moeda forte.
Isso também explica por que o movimento não é uniforme dentro do próprio estado. Um argentino comprando na planta em Florianópolis busca algo diferente de um europeu comprando em Balneário Camboriú no segmento de super luxo.
O primeiro está otimizando custo de vida e diversificação patrimonial fora da Argentina. O segundo está comprando um ativo de altíssimo padrão que, mesmo caro para o padrão brasileiro, ainda sai mais barato que o equivalente em Miami ou no sul da Europa.
O outro lado da conta
Dito isso, esse fluxo tem custo, e ignorar isso seria contar só metade da história.
O aluguel em Florianópolis subiu perto de 9% no último ano, parte disso puxado justamente pela pressão da locação por temporada sobre o estoque residencial. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça decidiu recentemente que estadias de curta duração em condomínio residencial precisam de aprovação de dois terços dos condôminos, uma sinalização de que o modelo Airbnb sem regulação tem prazo de validade em prédios residenciais.
Cidades como Barcelona e Nova York já mostraram até onde esse tipo de pressão pode levar quando não é gerenciada.
Para quem constrói, vende ou pensa em comprar pensando nesse comprador, a lição não é “todo produto compacto perto da praia vai vender para estrangeiro”. É entender que esse comprador está comparando Florianópolis com Miami e com o Algarve, não só com o bairro vizinho.
Isso muda o padrão de acabamento esperado, a forma de apresentar o empreendimento, a documentação disponível em outro idioma e até o tipo de argumento comercial que funciona, pois você não está vendendo só uma unidade, está vendendo uma cidade mais segura, mais barata e com mais qualidade de vida do que as alternativas que esse comprador já conhece.
Quem entende isso posiciona o produto para esse público com intenção.
Quem só reduz o metro quadrado, decora em inglês e espera o argentino aparecer, vai continuar comprando no mesmo padrão que sempre comprou, e vai deixar essa margem inteira na mesa para o concorrente que fez a lição de casa
Fonte ==> EconomiaSC
